Modello 730, come detrarre gli interessi del mutuo

Nell’approssimarsi della scadenza della presentazione del modello 730 (che ricordiamo essere il 30 aprile per chi lo consegna al proprio datore di lavoro e il 31 maggio per chi si avvale dell’assistenza di un Caf), esaminiamo le caratteristiche di un’altra detrazione molto gettonata, al pari di quella per spese mediche, di cui si è trattato in un precedente articolo: gli interessi passivi pagati per mutuo ipotecario acceso su acquisto dell’abitazione principale.

Requisiti

Per poter usufruire di questa detrazione, e tenuto conto che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente e vi hanno la residenza anagrafica, il primo requisito da rispettare è che l’immobile acquistato e su cui è stato acceso il mutuo sia diventata abitazione principale entro quattro tipi di date che variano a seconda della stipula del mutuo:

– Per i mutui stipulati dall’ 1/1/2001: entro un anno dall’acquisto, che deve essere avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo;

– Per i mutui stipulati dall’ 1/1/1993 fino al 31/12/2000: entro 6 mesi dall’acquisto, che deve essere avvenuto 6 mesi prima o dopo la stipula del mutuo;

– Per i mutui stipulati nell’anno 1993: entro l’8 giugno 1994;

– Per i mutui stipulati anteriormente al 1993: entro l’8 dicembre 1993 senza variare la residenza negli anni successivi se non per motivi di lavoro.

Una particolarità: in caso di acquisto di immobili da ristrutturare, il cambio di residenza deve avvenire entro due anni e non entro un anno. Naturalmente, la detrazione potrà essere utilizzata solo al momento del trasferimento effettivo nell’immobile ristrutturato.

Al rigo E7 vanno indicati gli importi degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati nel 2012 in dipendenza di mutui a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa). Occorre pertanto prestare attenzione alla data di pagamento e non tenere conto della data di scadenza della rata di mutuo. Farà fede la quietanza rilasciata dalla banca. In questo rigo non possono essere detratte quote pagate per assicurazioni sul mutuo.

A chi spetta la detrazione

La detrazione spetta, per la sua quota, al contribuente che sia contemporaneamente acquirente ed intestatario del mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Ma se il mutuo è cointestato con il coniuge a carico, anch’esso proprietario, il dichiarante può portare in detrazione anche la quota del coniuge, a concorrenza del limite massimo detraibile, ossia di € 4.000.

La detrazione spetta non solo al “proprietario”, ma anche al “nudo proprietario”, e non spetta mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista la proprietà dell’unità immobiliare.

La detrazione, che compete anche se si accende un mutuo per acquistare una porzione di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale, come un box, una cantina o una soffitta.

Importi detraibili

Per i contratti di mutuo stipulati dal 1993, l’importo massimo detraibile è di € 4.000 da ripartire pro-quota (es.: per un mutuo stipulato al 50% i cui interessi passivi pagati nel 2012 sono di € 5.000, l’importo detraibile pro-capite sarà di € 2.000). Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, invece, l’ importo massimo di € 4.000,00 spetta a ciascun intestatario del mutuo, ma non è possibile fruire della quota del coniuge a carico.

Decadenza ed eccezioni

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro e del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari.

Un’eccezione è fatta per gli interessi passivi corrisposti dal personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia sia ad ordinamento militare che civile, in riferimento ai mutui ipotecari per l’acquisto di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, per i quali non si richiede il requisito della dimora abituale a causa dei continui spostamenti per motivi di lavoro. Il personale di appartenenza può beneficiare della detrazione degli interessi passivi solo se al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare per la quale intende fruire della norma agevolativa non è già proprietario di un altro immobile.

Un particolare su cui fare attenzione è la riparametrazione degli interessi realmente detraibili. In caso di mutuo eccedente il costo dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori, infatti, gli interessi su cui calcolare la detrazione devono essere determinati utilizzando la seguente formula:

(costo di acquisizione dell’immobile + oneri accessori) x interessi pagati

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capitale dato a mutuo

Attenzione: nella formula vanno indicati l’importo complessivo del mutuo e l’intero costo di acquisizione dell’immobile.