La lunga odissea degli immobili storici

FIRENZE – Anno nuovo, tassazione nuova per gli immobili di interesse storico-artistico. Nessuno sconto fiscale ai proprietari che li danno in affitto. È solo l’ultima puntata di una querelle tributaria durata decenni, che ha visto scorrere fiumi di inchiostro tra ricorsi, deduzioni e sentenze.

Il regime speciale di questa tipologia d’immobili era nato dalla volontà di controbilanciare il maggior onere di manutenzione ed i vincoli alla proprietà connessi alla registrazione dell’immobile presso le Belle Arti. Da qui la normativa del 1991, che indicava come il reddito dei fabbricati soggetti a vincolo di interesse storico e/o artistico si determina, con l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della stessa zona censuaria in cui si trova l’immobile.

La legge però non si preoccupava di specificare se tale agevolazione valesse o meno anche in presenza di reddito di locazione. Le interpretazioni sono fioccate fino a che, nel 2005, la Cassazione si é pronunciata, stabilendo che le modalità di determinazione del reddito valgono sia per gli immobili dati in locazione ad uso abitativo che per quelli locati ad uso diverso.

Da qui l’orientamento del Fisco in senso favorevole ai proprietari di immobili storici, indipendentemente se fossero affittati o meno. Abitazioni come esercizi commerciali. Quindi il proprietario di un fondo all’interno di un palazzo storico, dato in locazione ad esempio ad un negozio di moda o ad uno studio professionale, si era ritrovato improvvisamente nella fortunata situazione di dichiarare solo il reddito catastale e con la tariffa più bassa della città.

A distanza di poco tempo, l’inversione totale di rotta.

La nuova norma, da utilizzare per la dichiarazione dei redditi 2012, stabilisce che il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo tra la rendita catastale, che va rivalutata del 5% e abbattuta del 50%, e il canone di locazione, che va ridotto del 35% e rapportato alla percentuale di possesso. Questo è quanto dovrà essere indicato, per la prima volta, nella dichiarazione mod. 730/2013 o mod. Unico/2013 per i redditi 2012.

L’impatto per i proprietari é notevole: viene ripristinata la tassazione sul reddito effettivo e la agevolazione del bene storico viene limitata alla maggior deduzione del 35 % piuttosto del 15 %, di cui normalmente godono tutti i fabbricati.

Nei nuovi modelli di dichiarazione sono stati anche previsti degli appositi campi per indicare eventuali acconti Irpef e addizionale comunale rideterminati in presenza di redditi derivanti dagli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico.

Ma è proprio qui che potrebbe sorgere il problema. Infatti, poichè la nuova norma è entrata in vigore il 29 aprile 2012, gli acconti Irpef e addizionale comunale dovevano essere rideterminati (e pagati) per tale annualità già alla scadenza del pagamento del primo acconto, ossia a giugno 2012.

Il calcolo non era semplicissimo: bisognava sottrarre dall’imponibile dichiarato nel 2011 la rendita catastale (ossia quanto dichiarato secondo la vecchia normativa) e sommare il canone di locazione previsto per il 2012 abbattuto del 35%. Occorreva quindi calcolare l’imposta virtuale dovuta e poi gli acconti, che si sarebbero potuti pagare anche alla scadenza del 30 novembre 2012, peraltro senza sanzioni ma con gli interessi calcolati al 4%. Questi versamenti, se effettuati, ora dovranno essere indicati nella dichiarazione 730 o Unico2013 per il 2012 negli appositi spazi predisposti nel modello.

Molto probabili gli errori, anche da parte di professionisti. Con l’aggiunta che non è stato previsto di potersi mettere in regola successivamente al 30 novembre 2012.

Chi non avesse pertanto provveduto entro tale scadenza, potrà avvalersi solo dello strumento del ravvedimento operoso, pagando entro la scadenza della nuova dichiarazione dei redditi, e calcolando gli interessi dalla data naturale di pagamento del 1° acconto dovuto (dal 16 giugno 2012) oltre alla sanzione al 3,75%.

La soluzione è duplice: tenere gli immobili sfitti o incamminarsi sulla poco raccomandabile via della locazione “a nero”. La terza è la più radicale: vendere l’immobile e togliersi così dall’impiccio. Con i tempi che corrono, vendere un palazzo storico di almeno 4-5 piani è un gioco da ragazzi.