Nuovo Stadio Fiorentina: 22 milioni è il valore delle aree stimato dal Comune. La Fiorentina si riserva di decidere

FIRENZE – Il Comune va avanti nel procedimento della costruzione del nuovo stadio della Fiorentina. E’ terminato il lavoro della Commissione per le valutazioni immobiliari del Comune di Firenze, che ha stimato i valori delle aree relative al progetto nuovo stadio, già ritenuti congrui e condivisibili dalla società Praxi. L’area destinata alla realizzazione dello stadio vale 9,9 milioni di euro. L’area destinata ad attività correlate private (destinazione turistico-ricettiva, commerciale e direzionale) vale 12,1 milioni di euro. Queste cifre costituiranno la base d’asta per l’alienazione del complesso immobiliare. Il bando sarà pubblicato a gennaio 2020.

La giunta comunale il giorno 14 ottobre ha approvato un atto di indirizzo con il quale dava indicazione agli uffici di procedere con l’approvazione di una variante della scheda Centro Alimentare Polivalente e di procedere con la redazione di una perizia estimativa sul valore del complesso immobiliare Comparto Sud (stadio e attività private correlate).

L’amministrazione comunale ha ritenuto altresì opportuno, stante la particolare complessità ed unicità della stima, di avvalersi di una primaria società di servizi nel settore delle valutazioni di beni immobiliari e dell’assessment immobiliare pubblico (Praxi S.p.a.) al fine di supportare l’attività di valutazione condotta dagli uffici comunali e di fornire un parere di congruità sulla perizia.

Una volta redatta la bozza di perizia estimativa da parte dei tecnici incaricati, è stato ottenuto il parere di congruità da parte della società esterna e la Commissione per le valutazioni immobiliari del Comune di Firenze ha quindi proceduto alla approvazione della stima.

L’area totale per il progetto stadio è di 32 ettari, fin dalla variante 2012. Oggetto della vendita sono 14,8 ettari: le aree a parcheggio non rientrano nella procedura di alienazione.

Stima area stadio: scheda tecnica esplicativa

Il terreno oggetto di vendita, destinato alla realizzazione dello stadio e ricompreso nel Comparto sud dell’area “Centro Alimentare Polivalente” individuata nella scheda norma AT10.01, ha una superficie di circa 14,8 ettari che consentirà la costruzione dello stadio e di superfici private a destinazione commerciale, turistico – ricettiva e direzionale per complessivi 30.500mq.

Nel progetto stadio redatto dal Comune di Firenze nel 2012 il Comparto sud dell’area ‘Centro alimentare polivalente’ ricompresa nella scheda norma AT10.01, di circa 32 ettari, era per la maggior parte destinato a zona sportiva e servizi ad essa connessi.

Dall’ipotesi progettuale suddetta emerge che le attrezzature sportive – centro ‘Paganelli’ e ‘Palarotelle’ – e le attrezzature culturali – ‘Villa Pozzolini’ con l’annesso giardino – inserite nel comparto mantengono l’attuale destinazione, mentre la porzione occidentale del comparto, per un totale di circa 9,3 ettari, avrà un’unica destinazione a parcheggio pubblico.

Lo stadio assume il ruolo di fulcro nel nuovo insediamento andando ad occupare la parte della superficie del comparto verso il centro città.

Nel progetto elaborato nel 2012 la nuova struttura sportiva, dimensionata per 40.000 posti coperti, occupa insieme alle aree di diretta pertinenza uno spazio di circa 75.000 mq (7,5 ettari). Le funzioni connesse allo stadio (punti di ristoro, un centro sportivo con piscina, l’area per i mezzi TV, un’area per servizi sportivi, suite esclusive dotate di servizi di natura alberghiera, parcheggi, ecc.) sfruttano appieno gli spazi interni disponibili nella nuova struttura. Nella parte centrale del comparto si colloca la cittadella di servizi, organizzata intorno a nuovi percorsi pedonali, nuove piazze e nuove aree destinate a parco. L’intera area della cittadella è pedonale e rappresenta una nuova centralità per questa parte di città; al suo interno trovano spazio attività commerciali, esercizi di vicinato e medie strutture di vendita, funzioni direzionali e ricettive.

L’oggetto della vendita ha quindi una superficie di circa 14,8 ettari che è stata definita a partire dalla complessiva superficie del Comparto Sud di circa 32 ettari, escludendo la porzione occidentale ubicata oltre via dell’Olmatello di circa 9,3 ettari destinata a parcheggio pubblico, in quanto esso sarà realizzato autonomamente dal Comune di Firenze tramite Firenze Parcheggi spa (delibera di indirizzo 466 del 14 ottobre 2019), ed escludendo anche le attrezzature sportive del centro ‘Paganelli’ e ‘Palarotelle’ (eccetto il campo sportivo Paganelli che è invece ricompreso), e le attrezzature culturali ‘Villa Pozzolini’ con l’annesso giardino.

Sull’area in vendita, oltre allo stadio, sarà possibile edificare superfici private per complessivi 30.500mq, ubicate su una porzione di 1 ettaro, così ripartite:

– commerciale (relativo alle medie strutture di vendita) mq 18.300;

– turistico – ricettiva mq 4.200;

– direzionale (comprensivo delle attività private di servizio) mq 8.000.

Il valore dell’area stadio è stato stimato applicando il principio di complementarità tra il costo di produzione dell’edificato e il valore del suolo. Per la stima della porzione destinata alla realizzazione delle attività correlate (destinazioni turistico-ricettiva, commerciale e direzionale) è stato applicato il metodo del valore di trasformazione.

La Fiorentina si è riservata di esaminare attentamente e valutare la proposta avanzata dal Comune di Firenze. intanto si è fatto avanti, come noto, anche il Comune di Campi Bisenzio che ha offerto alla società viola e a Comisso aree ritenute idonee per la costruzione del nuovo stadio. La Società avrà così la possibilità di valutare due alternative, tenendo conto di tutti i fattori come il costo delle aree, la dislocazione, e, elemento altrettanto importante, i tempi previsti di realizzazione.