Nuovo Catasto: le tasse sulle case saranno triplicate

ROMA – Con l’approvazione definitiva del decreto legislativo sulle commissioni censuarie, gli organismi incaricati di rivedere gli estimi degli immobili, la riforma del Catasto compie il suo primo passo. Questo complessivo riordino, essenziale per la tassazione sulle case e i terreni, fa prevedere nuovi aumenti della pressione fiscale: le nuove rendite allineate ai valori di mercato sarebbero destinate a crescere in alcune città fino a dieci volte rispetto ai valori attuali. Il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali. Ma, nelle intenzioni dell’esecutivo, la riforma dovrebbe instaurare un sistema più equo per la definizione del valore delle abitazioni. Con il nuovo catasto cambia radicalmente il principio per il calcolo delle rendite catastali: dai vani, l’unità di misura per la misurazione del valore immobiliare, si passa al metro quadrato.

I tempi saranno lunghi, anche perché, pur procedendo con immobili campione, si tratta pur sempre di effettuare una ricognizione su 63 milioni di unità immobiliari. Ma l’iter è avviato.

OSSERVATORIO: Novità, e non positive, per i proprietari di case: secondo le ultime fonti, infatti, la riforma del catasto potrebbe portare far aumentare e non di poco il valore catastale delle case e quindi di conseguenza vedrebbe aumentare le imposte annesse alle abitazioni, come Imu e Tasi appunto. La fonte è dell’Omi – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – che ha svolto una ricerca a riguardo, evidenziando un forte scollamento tra il valore catastale e il valore reale degli immobili e mettendo in allarme i contribuenti circa la possibilità di un forte aumento delle imposte sulla casa a causa delle nuove aliquote frutto della riforma, facendo addirittura triplicare quella di registro. L’Omi ha esaminato circa 200 mila atti di vendita, riscontrando che il valore catastale è in media 3,1 volte più basso del prezzo di cessione dell’immobile. Questo significa che, con le aliquote di oggi, l’importo dell’imposta di registro dovrebbe in media triplicare e quello di Imu e Tasi raddoppiare.

CITTA’ – Una situazione che varia da città a città, ovviamente, e anche da quartiere a quartiere: la più sfortunata, secondo ultimi dati, sarebbe Messina, con una maggiorazione dell’Imu di oltre il 220 per cento e un aumento dell’imposta di registro del 367 per cento. Problemi anche per i possessori di immobili a Milano o a Roma -specie in determinati quartieri residenziali – dove si parla di aumento di Imu e Tasi di oltre il 120 per cento e di imposta di registro con un +200 per cento. Allo stato attuale si verrebbero a manifestare situazioni paradossali come la seguente: una casa nuova nella periferia di Roma o Milano avrebbe un valore catastale più alto di una di uguale superficie in centro, se era stata accatastata come casa popolare.

FIRENZE – Secondo altre stime, con le nuove rendite catastali si potrà pagare anche fino a tre volte di più di tasse, tra Imu, imposte sui redditi (Irpef e cedolare secca) e imposte di registro. A Firenze infatti il valore medio di mercato di una casa è il 330 % più alto di quello catastale. Con l’aggiornamento, la rendita catastale dovrebbe avvicinarsi al valore di mercato, ciò significa che un tre vani che oggi vale 50mila euro, tra qualche mese potrebbe valere oltre 200mila euro. Secondo alcune stime di Rete Toscana Casa, l’associazione di agenti immobiliari professionisti di Firenze e Prato, per quanto riguarda l’Imu sulle seconde case, se ora si paga una media di 967 euro, con i nuovi estimi catastali si passerà a quasi 1.700 euro

COMMISSIONI CENSUARIE – Ruolo chiave per la definizione del nuovo catasto sarà svolto dalle 107 commissioni censuarie provinciali, nate nel lontano 1886, non più operative e riesumate per l’occasione. A loro spetterà il compito di rivedere valore patrimoniale e rendite degli immobili avvicinandoli ai valori di mercato. Il provvedimento ripartisce le commissioni censuarie in commissioni censuarie locali e commissione censuaria centrale con sede a Roma, definisce le sezioni (terreni, catasto urbano, catasto dei fabbricati), definisce le modalità di composizione delle commissioni sia locali che centrale (quest`ultima con 25 componenti più il presidente), stabilisce incompatibilità e la durata degli incarichi in 5 anni.

VALORE – Il nuovo sistema di calcolo funzionerà, per sommi capi, secondo il seguente procedimento: si individuano le microzone, a livello di porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee già definite. Successivamente, nell’ambito delle microzone e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) si troverà il “valore medio di mercato”. A questo si applicheranno dei coefficienti correttivi relativi a ubicazione, epoca di costruzione, destinazione, grado di finitura (economico, civile, di pregio), eccetera. Questi coefficienti funzioneranno sulla base di un algoritmo che alla fine definirà il valore unitario del metro quadrato.

METRI QUADRI – E’ la novità più sostanziosa della riforma. Il valore sarà determinato partendo dal valore di mercato per metro quadro – non più per vani – a seconda della tipologia immobiliare. In base al Dpr 138/98, per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo. Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale. Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, al 25% in altro caso; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).

RENDITA CATASTALE – Sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato, forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.

Sarà, come previsto dallo stesso governo, un sistema che entrerà in vigore fra qualche anno, ma tutte le simulazioni dimostrano che prevalentemente i calcoli rinnovati condurranno a un ennesimo aumento della tassazione sulla casa, già gravata da mille tributi.